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  • 取消限價令!第一省會,敞開了!
    2023-09-09 13:25:47    騰訊網

    作者:余飛

    01 | 廣州取消“限價令”


    (相關資料圖)

    這一輪樓市松綁浪潮中,廣州始終是最前沿的弄潮兒。

    取消認房認貸,廣州在一線城市中率先開始,之后深圳、上海、北京才跟進。

    最新傳來的消息是,廣州又率先取消了“限價令”。

    根據財新網披露:

    多名業內人士日前向財新透露,廣州已于近期悄然取消樓盤限價?!绊椖块_盤前,開發商仍然要向有關部門進行價格備案,但官方不再提供指導價?!币幻煜ふ叩娜耸糠Q,“現在開發商可以自行決定價格,可漲可跌?!?/strong>

    按照財新網的報道,當下的廣州,已經取消了限價令,但官方沒有發布正式文件,只做不說。?打槍的不要,偷偷地進村。

    從2016年拉開全面調控序幕以來,限購、限售、限貸、限價、限商被中心城市充分采用。

    大多數中心城市為了遏制新房價格上漲,采取了限價模式。

    以廣州來說,2021年7月,廣州“限價令”再度加碼,明確:

    此前曾經申領過預售證的項目,新領證的備案最高價不得高于上批次領證備案均價的97%;從未取證的項目,備案價參考周邊競品的2021年第一季度網簽均價。

    在2021年之前的限價,更多的是側重限制上漲。

    然而,在去年樓市一片肅殺的背景下,數十個城市為了阻止房價下跌,阻止賣地收入下降,紛紛出臺了限跌令,同樣是限價,從這時開始,限價令側重的是限跌。

    由湖南岳陽打響了第一槍,要求市區新房降價幅度不得超過15%。之后株洲、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、唐山、張家口等數十個城市下發“限跌令”,要求房價下跌不能超過15%或10%,否則不給網簽。

    這還只是擺在明面上的限跌城市,事實上大多數城市雖然沒有發布限跌文件,卻明里暗里限制房價跌幅超過一定范圍。

    02 | “限價令”不利于市場正常調整

    然而,無論是限漲,還是限跌,都沒能達到市場預期的效果,反而不利于市場的正常調整。

    以限制上漲為目的的限價令來說,限價的初衷,是防止價格上漲過快。但是,限價疊加搖號,既沒有成功滿足剛需購房,反倒弄巧成拙。

    限價,制造了與二手的剪刀差,拉大了利潤空間,人為制造出了更農村的炒作需求。

    搖號,則是人為制造了緊張的氛圍。

    限價與搖號疊加,不僅沒有讓市場冷卻,反而加速了市場價格上漲。2016年以來,西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。

    這些當紅樓盤也成功帶動了這些城市穿越調控周期,價格迎難而上。直到2021年,南方城市才整體進入了房價下跌周期中。

    然而,即便是下跌周期中,限價令與搖號引發的搶房浪潮,也從未停止。

    深圳去年和今年,都上演了 千萬豪宅因為限價,被一搶而光的畫面。

    上半年,深圳老牌的千萬網紅豪宅樓盤海德園A區最后一批房源獲批入市,備案均價約12.6萬元/平方米,起步總價約1049萬元,最高總價超過2000萬元。

    結果237套房子,一天內被搶光。因為對于有錢人來說,搶到就是賺到。

    與海德園僅隔一條路的次新盤萬科·瑧山府參考價約13.1萬元/平方米,最新掛牌價在20萬元/平方米上下,“今年4月下旬成交了一套約240平方米4房,總價4688萬元,單價19.53萬元/平方米,還是低樓層的?!贝送?,安托山片區樓齡近10年的錦廬花園,二手房掛牌價也超過15萬元/平方米。

    保守估計,未來售價如按15萬元/平方米計算,海德園此次銷售的最小戶型約86平方米,價差約206萬元,最大戶型約161平方米,價差約386萬元。

    買中一套,輕輕松松就能賺得幾百萬,換成是你,你搶不搶?肯定搶,誰會跟錢有仇,誰會嫌錢多。

    上個月,杭州、蘇州也再次上演了千人搖號搶房畫面。

    8月18日,杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心(簡稱IFC)公布了最后一次開盤的登記結果。推出的357套房源,最終登記人數為4285組,觸發了頂格社保。

    相當于12個家庭搶一套房。

    這批房源均價限價之下為6.98萬元/平方米,而周邊的二手房項目,以杭州IFC可以對標的南星橋二手房仁恒濱江園項目為例,目前濱江園二手房成交單價最低的一套為9.92萬/平米。

    一平米的價差在3萬元,相當于打中一套,以這次開盤的最小戶型179平為例,理論上可以賺得約530萬元。

    8月中旬,位于蘇州核心區域工業園區的湖西觀云項目第一批次非人才房認籌結束,本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記,創下蘇州工業園區新盤認籌人數第一的記錄,中簽率僅約6.6%。

    相當于15個人搶一套房。

    備案價5.48萬元,周邊加城花園近期二手房掛牌價為5.97萬/平米,中海御湖熙岸西區二手房更達到7.02萬/平。

    有人的地方就有江湖,有利潤的地方,就有紛爭。

    再看以限跌為目的的限價令來說,產生的副作用更大。

    限跌令的目的,是防止系統性風險出現,防止市場過冷?,影響賣地收入。

    他們的邏輯在于,房地產綁架了很多行業,比如銀行,建筑行業,以及家具、鋼材、家電等一系列上下游產業。尤其是銀行,樓市背后兜底的是銀行,銀行承擔著大量房地產貸款。

    一旦房價降幅過大,會引發很多人斷供,銀行的就會有一系列壞賬,進而引發一系列不可控的系統性金融危機。

    而在買漲不買跌的心理下,越跌市場房子越難賣,?土地也就越難賣。

    然而,在時間的檢驗之下發現,限跌令?啥也沒能阻擋住,房價該跌的仍在?跌,土地依舊賣不出去。

    國家統計局披露的7月70個大中城市房價數據顯示,新房環比下跌的城市49個,也即70%的城市房價在跌。同比下跌的城市44個,也即63%的城市新房價格至少低于一年前。

    二手房環比下跌的城市63個,同比下跌的城市65個。超過90%的城市房價在跌,超過90%的城市房價至少低于一年前。

    土地方面,去年全國賣地收入下降了23.2%,今年?繼續大跳水。

    財政部數據顯示,今年前7個月,國有土地使用權出讓收入22875億元,同比下降19.1%。?

    ?制圖:城市財經;數據:財政部

    土地之所以難賣,主要是房企整體都陷入在債務的漩渦中。過去幾年他們的各種融資渠道都?被關上了,僅剩下賣房回款一條。

    然而,僅剩下的這一條也被限價令干擾,導致他們不能大幅降價?來跑量,無法快速回款。

    03 | 該取消“限價令”了

    ?該取消限價令了,尤其是以限跌為目的的限價令。

    一方面,限漲為目的的限價與搖號疊加,不僅沒有讓市場冷卻,反而在2016年至2021上半年期間,加速了市場價格上漲。

    ?所以,廣州的決定值得肯定。

    有人可能擔心,取消限價會引發上漲,而且猜測廣州取消限價?的目的,是引導房價上漲。

    這個其實根本不用擔心。

    在目前的市場環境下,根本不用擔心取消限價和搖號會刺激房價上漲。

    相反,取消限價與搖號,將定價權交給市場,反倒會引導房價下行,促進房地產市場健康發展,從而更好地滿足民眾的購房需求。

    另一方面,以限跌為目的的限價,不僅沒有阻擋房價下跌,反而加劇了房企的暴雷,最終導致土地收入越賣越少。

    無法融資,又不能大降價回款,又有保交樓壓力消耗現金流,這種背景下,去年以來一家又一家房企出暴雷了。

    讓房企加速回款,完成自救。畢竟等著拯救的房企數不勝數,根本救不過來,唯有放開價格限制,讓他們降價跑量,獲得回款,才能有錢去償還債務,去完成保交樓。

    無任何種商品,流動性都是第一重要。一個沒有流動的商品,即便是天價,也是紙面財富,無法兌現。

    對于房子來說,不降價失去流動性,要比降價增加流動性的傷害更大。

    有人可能會會說,樓市想要復蘇,必須漲價才行,因為買漲不買跌,只有上漲,成交量才能托起來。

    這個方法,在過去幾輪救市中,的確奏效,特別是2015年開啟的去庫存行動,通過全面漲價,全國樓市如火如荼。

    然而,時至今日,這個方法早就沒法用了。還想著漲價去庫存的人,?忽略了一個根本,那就是房價收入比。

    過去你的月收入5000元,房價1萬,面對漲價施壓,你會選擇掏空家里的6個錢包湊齊首付買入,擔心越往后越貴。

    幾年過去了,你的月收入漲到了8000元,但房價漲到了5萬,這時候開發商說房價將上漲,你即便感受到了心理壓力,也沒用,因為根本買不起。

    就像一趟沒趕上的高鐵,哪怕你窮盡人體極限速度,也沒法追上。想要大家上車,要么停下來等待,要么倒車回來接大家。

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